新增5城试点，国家对房地产行业供给侧改革探索的脚步正在加速。

　　自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅发函指出，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

　　这是继第一批13个试点城市后，集体建设用地租赁住房试点再扩容。也是从国家层面强化“房住不炒”定位，贯彻“租购并举”长效机制的具体体现。随着新的土地管理法的施行，未来试点的城市有望进一步增加。

　　贯彻“租购并举” 新增5城试点

　　针对福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房的试点方案，两部委批复了八条意见，进一步明确了指导思想和试点要求。

　　批复第二条也给2019年的房地产市场重点指明了方向：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居，增加人民群众的获得感。

　　“租购并举的住房制度的建立是未来一段时间房地产调控的重点工作内容，各地会加大租赁住房供给的力度，不仅会在国有土地上提供租赁住房，集体土地上建设租赁住房也是一个重要渠道。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受中国房地产报记者采访时表示，5个城市加入集体建设用地建设租赁住房实施方案，正释放了这样一个政策信号。集体建设用地上建设租赁住房会增加租赁住房的供应，降低租赁住房的成本，从而对稳定房租，形成租购并举的住房制度起到重要作用。

　　诸葛找房数据研究中心分析师杨雅婧亦认为，年初出台这一政策，亦强调了“房住不炒”“租购并举”不动摇，说明今年重点仍在于发展租赁市场。新增试点5城在过去2018年房价均上涨，发展集体土地建租赁住房，一方面可在一定程度上缓解购房需求，抑制房价过快上涨，另一方面集体建设用地地价相对低廉，使土地利用更加充分，同时压缩租金上涨空间。

　　贝壳研究院院长杨现领分析认为，该政策出台对行业将形成以下有利影响：

　　首先，允许集体土地建租赁房，将有效扩大租赁住房的供给。租赁市场作为房地产的重要组成部分，也是“租购并举”的长效机制的体现。集体土地建租赁住房，是住房市场的突破性改革。此次增加五个试点城市，是贯彻“多主体供给，多渠道保障”的重要举措，也是积极增加租赁住房供给的有效方式。

　　其次，提高了集体土地资源的使用效率。试点城市中有区位良好且具有租赁价值的集体产业用地，包括农村宅基地在内的城中村或城郊村，作为租赁房源建设供地的范围，减少征地环节，盘活闲置土地，实现了集体土地资源使用效率的最大化。

　　此外，还能纾解租赁人群住房需求。集体土地建租赁住房具有土地成本优势，依据土地区位及规划条件为市场提供多样化的租赁产品，纾解租赁人群居住需求。

　　“这个只是试点，短期对房地产市场没有影响，但这是作为未来长效机制的一部分。”中国社科院财经战略研究院住房大数据组组长邹琳华说。

　　集体建设用地改革再深入

　　集体建设用地建设租赁住房试点的背后是全国土地管理法改革的推进。

　　在2018年年底，《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议进行初次审议，删去现行《土地管理法》中关于“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定。

　　“我国土地制度改革中不断给集体建设用地赋权，土地管理法的相关内容修改，为集体建设用地建设租赁住房以及各试点城市铺平了道路。”赵秀池说。

　　2017年8月28日，国土资源部、住房城乡建设部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。其中提到试点预计将在2020年年底之前完成。土地管理法的修订可以说及时从政策上起到保障作用。

　　“此次扩容5城，体现了改革逐步深化的态度，随着新的土地管理法的施行，后续集体建设用地改革的力度也会继续加大，预计未来试点城市仍会增多。”杨雅婧说。

　　从整个房地产市场长看，正在从增量走向存量市场，集体土地直接入市提供租赁住房，可以改变我国城市住宅土地供应中只有国有土地的现有格局，房企不用“招拍挂”，同时有法律保障，在一定程度上可以节省开发成本，对冲高房价。未来房地产开发商与村镇集体组织合作参与租赁住房的开发、建设、运营，很可能成为开发商下一步转型的方向。

　　对于具体操作，在批复第五条可以看到，两部委要求：试点城市要规范审批和监管程序，明确集体建设用地建设租赁住房的项目申报主体，完善项目审批程序，户型以90平方米以下中小户型为主，住房建筑质量、装饰装修符合相关标准。鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务，严禁违规提供“租金贷”。强化事中事后监管，确保有序可控。

　　但杨现领仍然提醒，在集体土地租赁住房入市过程中，存在着一些问题需要解决：

　　一是缺少市场化的资源配置机制。集体土地项目入市过程中，相关的合作流程尚未建立，存在关键人决策权过于集中的情况，合作机制不透明。应建立制度和规范流程，避免出现“一言堂”，使村民享有知情权、参与权、决策权和监督权，合作更加公开和透明。

　　二是利益分配平衡难。集体土地合作项目，集体经济组织在合资公司中持股比例超过一半，可能造成项目实际运作过程中经营权和决策权分离。就项目利益的分配机制，未形成统一标准，项目间差异较大，利益分配平衡较难。

　　三是缺少信贷资金、税费政策等支持。集体土地无法抵押，租赁住房租约较短，多数企业申请信贷支持较为困难。由于项目资金回收期较长，较高的税负也给企业带来了运营压力。