北京市法学会不动产法研究会(以下简称研究会)与北京市怀柔区人民法院共同举办的“专家与法官对话暨不动产纠纷审判与执行疑难问题研讨会”在北京怀柔举行。研究会会长田玉玺和怀柔区法院院长辛尚明分别致辞,与会人员就不动产统一登记、农村土地承包经营权纠纷、征地拆迁安置房纠纷以及农村不动产强制执行中的疑难问题进行了深入研讨。

农村不动产纠纷

　　不动产统一登记问题

　　研究会副会长、国土资源部不动产登记中心副总登记师刘燕萍介绍了《不动产登记暂行条例》及其实施细则的各种创新:清晰界定了不动产的概念;规定了不动产登记的基本单位、登记簿的编成;明确自愿申请原则等。针对登记机构的审查能力,规定了三种情况,可以将公证材料作为登记申请材料;明确了查询程序及不同主体查询的范围;规定了条例施行前依法颁发的各类权属证书和登记簿继续有效等。

　　研究会副会长、清华大学法学院教授程啸认为,虽然农村土地承包经营权登记簿的设置采用了人的编制主义,且实行了登记对抗主义。但依据物权法,登记簿是不动产物权归属和内容的根据。因此,如果土地承包经营权进行了登记,那么不动产登记簿的推定力也当然适用于土地承包经营权。如果有人对此提出异议,则其有义务提出证据,推翻这种推定。

　　农村不动产物权的强制执行

　　怀柔区法院法官贺康认为,司法实务中存在大量租用农村建设用地进行非农建设的情况。该权益本身具备一定的经济价值,但在集体建设用地流转规定不明确的前提下,很难对此进行执行。

　　研究会常务理事、中国青年政治学院教授刘映春认为,原则上不能适用代位权来解决。

　　研究会副秘书长、北京大成律师事务所律师秦永慧认为,重点考虑通过执行和解的方式实现其价值,必要时,可以向土地管理部门征询处理意见。

　　农村土地承包经营权纠纷与农民私房买卖合同纠纷

　　研究会副会长、北京大学法学院教授常鹏翱认为,目前农村土地承包经营合同审判主要有两个难点:一是如何认定家庭土地承包经营。对于未经民主议定程序就有偿使用农用地,如果是为农民提供生活保障,就宜认定为家庭土地承包;反之,除非与当地承包实践吻合,宜认定为租赁。二是如何认定家庭成员的问题。对于外来人口与本户成员结婚共同生活但不转户口的情形,只要这些外来人口在原居住地无地可用,就宜承认其作为家庭成员的地位。

　　怀柔区法院民二庭副庭长孙竞认为,法院在审理农村土地承包经营合同纠纷中有几个急需解决的疑难问题:一是承包合同到期后,果树自然增值部分、承包人新栽部分、地上辅助设施是否补偿问题;二是民主议定程序对土地承包经营合同的效力的影响问题;三是如何贯彻“增人不增地,减人不减地”政策的问题。

　　怀柔区法院汤河口法庭庭长祝兴栋指出,目前,司法实践中,法院在处理农村村民房屋买卖合同无效后买受人的补偿问题时,主要采取了四种做法:一、直接判区位补偿价和房屋重置成新价;二、只判决合同无效,而不判决腾退;三、先给区位补偿款后腾退房屋;四、不对现有房屋进行评估,不判腾退。

　　研究会理事、北京中凯律师事务所律师孙强结合北京市大兴区作为农村集体经营建设用地入市试点情况认为,目前的首要问题是流转入市的主体不明确。就这类农村不动产物权涉及到的复垦置换及能否抵押等问题,也缺乏相应的可操作性规定。

　　拆迁安置房合同纠纷的法律适用

　　关于拆迁安置的保障房合同纠纷能否适用《商品房买卖合同司法解释》的问题,与会人员一致认为,保障性住房买受人不属于社会化主体,不能直接适用该司法解释。

　　研究会副会长、中国政法大学教授于飞指出,可以基于法律关系上的实质性和相似性而类推适用该司法解释。

　　研究会副会长兼秘书长、中央财经大学法学院教授尹飞认为,《商品房买卖合同司法解释》第7条对被征收人给与了更优先于普通购房人的保护。举轻以明重,对于拆迁安置房更应当参照适用司法解释对购房人的保护性规范。

　　清华大学法学院教授韩世远认为,保障房具有特别保障一方当事人的政策因素,可以类推适用该司法解释。

　　研究会常务理事、中国房地产协会房地产产权交易和测量委员会秘书长赵鑫明则认为,危旧楼改造等涉及保障性住房的性质问题,不能简单适用商品房买卖合同司法解释。

　　拆迁安置房选房确认单的性质

　　就拆迁安置房的选房确认单的性质问题,于飞认为,因为其未达到《商品房销售管理办法》第16条所要求的具体程度,且开发商也未收受购房款,因此,无法认定为买卖合同,只能认定为预约合同。

　　赵鑫明认为,不应孤立地判断安置房的选房确认单的性质,不能仅根据回迁房选房确认单的内容繁简来确定其性质。

　　韩世远认为,依生活常识,如果当事人之间没有达成共识,原告是不会轻易同意其房屋被拆迁的。如果不承认,可以借助非书面的因素确定合同的成立及其生效,是否违反了当事人的意愿。选房确认单可以理解为合同书面凭证。

　　尹飞认为,选房确认单应当界定为本约。被征收人协助进行征收拆迁,就应当视为“出卖人已经按照约定收受购房款”。只要房屋坐落特定、价格确定,就应当认定具备了商品房买卖合同主要内容。

　　研究会副会长、大成律师事务所高级合伙人袁华之认为,在政府危旧房改造的保障性住房项目中,拆迁户持有的《搬迁协议书》《回购房选房确认单》实际上是房屋置换协议。如果房地产开发商将原属于保障性住房的项目建成了纯商业性地产项目,导致拆迁户无法按约定取得住房,势必导致合同解除。至于解除之后的赔偿问题,因为拆迁户一般不需要向开发商支付购房款,所以应参考拆迁户在同地点购买到同等条件的同等原房面积的价款,以不超过该价款的1倍为上限酌定。