买房人可以根据约定主张违约金
双方签订的房屋买卖合同就户口迁出进行了约定，系双方真实意思表示，该条款是有效的。如果卖房人未按照约定将户口迁出，视为违约，则买房人可以根据约定的违约金数额起诉到法院。
就该问题，我们还需要注意两点。
一是如果买房人起诉要求卖房人强制迁出户口的，法院一般不会受理。
第二就是违约金多少的问题，因为即使法院认可卖房人不迁出户口给买房人造成了损失，而这种损失难以用金钱来衡量。法院对“不迁户口”违约金数额具有自由裁量权。
目前法院调整违约金数额主要考虑几个方面，首先，卖房人遵守了诚实信用的问题，例如签订合同时不能隐瞒户口情况；第二、卖房人不迁出户口是否是客观不能的情况；第三、买房人是否对卖房人迁出户口存在客观困难知情；第四、买房人是否能够将户口迁入；第五，是否有相应的损失，例如是否有入学需要。
总之、卖房人是否“迁出户口”对买房人来说十分重要。双方就该事项约定了违约金，买房人可以请求法院判决卖房人承担违约责任，但因为法院可以对违约金的数额行使自由裁量权，因此，为了更好地维护自身利益，买房人宜与卖房人签订略高的违约金，以免出现违约金过低的情况
法律规定：
《合同法司法解释二》
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。
精选精彩评论/登陆才可以发表评论
