土地流转和土地买卖的区别在哪?
近年来，随着规模农业和机械化的兴起，农村土地流转成大势所趋，农村土地价值也有所上涨。这时候就有些人趁机打起了土地买卖的主意，甚至借土地流转之名，行土地买卖之实。但实际上，土地流转和土地买卖完全是两码事，一个是国家大力提倡的土地政策，一个则是明显的违法行为。今天就跟您说一说土地流转和土地买卖之间的区别在哪?
一、土地流转和土地买卖的区别在哪?
土地流转：是国家极力推动的一项政策。近年来，江西、湖南、黑龙江、山西等地的农村土地流转速度明显加快，趋势总体向好，为新型农业经营主体发展、农业供给侧结构性改革和乡村振兴打下了坚实的基础。土地流转，是对农村集体土地经营权的流转，不涉及所有权的转移，土地仍归村集体所有。按法律规定，流转的农用地也只能用于农业开发，不能改作他用，每年要向土地所有者缴纳租金或一次性付清多少年的租金。
土地买卖：而土地买卖就不一样了。我国《土地管理法》明确规定，土地属于国家或集体所有，单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。也就是说，农民对于土地只享有承包权和经营权，而没有所有权，无权买卖。而经营权也不是想卖就卖的。
二、曾经看过这样一个案例：
一位农民在未办理合法转让审批手续的情况下，将自家一块400多平方米土地的经营权，以80多万元的价格转让给别人。法院审理后认为，该农民以牟利为目的，非法转让土地经营权，情节严重，其行为已构成非法转让土地使用权罪。但鉴于他能如实供述自己的罪行，依法予以从轻处罚，判处有期徒刑八个月，并处罚金4万元。
集体土地不能私自买卖，农民如果想要流转土地，也必须经过法律规定的合法程序。一是要平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地经营权流转;二是不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。此外，流转土地还要注意以下几个方面，比如考察流转土地的人和土地使用的合法性，包括是否改变土地性质、土地用途等;还要看承包人的资质是否合法，所签订的使用手续是否合法，是否备案并获得批准。
当然，签订土地流转合同时，也有一些问题需要农民朋友注意，比如合同用词是否恰当。有的土地流转明明是出租，合同上却把“出租”写成“转让”;流转合同中的年限、金额、付款方式等要约定清楚。白纸黑字写明白，否则很容易引发纠纷，所以，签订合同的时候，一定要认真仔细。
总之，土地流转和土地买卖，存在明显的界限，大家一定要弄清楚，不然一不小心，可能就要受到国家法律的处罚了。土地是农民的命根子，对于赖以生存的土地，不仅要珍惜，更要合法利用。
土地买卖不等于土地流转！
随着规模农业、机械化的兴起，土地越来越值钱了，许多的农民都进城了，而规模化的农业的兴起让很多农村有闲置土地的农民看到了致富的道路。土地买卖在农村也就开始盛行起来!然而土地流转才是国家一直以来所推行的，但实际上土地流转和土地买卖是有区别的，一定要分清楚，否则后果很严重!今日小编将整理出土地流转和土地买卖的区别，更直观的要农民朋友不要走弯路。
看土地流转和土地转让的区别是什么
土地流转指的是在不变更原承包人与村里承包合同的基础上，承包人把自己承包的土地再承包给第三方。土地承包权转让，是指承包人把自己承包的土地让与第三方承包，第三方建立了与村里经济组织的承包合同，原承包人退出，实质就是卖了承包经营权。土地流转存在两个承包合同关系，转让只存在一个承包合同关系。土地流转在不改变土地用途情况下不需要发包方同意，但合同另有约定的除外，但一般要求备案，不备案也不会因此无效;转让必须通过发包方同意，才有可以实现。因转让承包经营权实质上是合同权利义务的转移，义务转移必须取得发包方同意。
而土地买卖是指，农民将农村土地以商品的形式出售给其他非农业企业用于修建房屋、厂房、开采矿物等行为，买卖土地的行为中农民朋友不仅仅将自己的土地承包权、经营权进行了出售，同时也违反国家的相关法律法规，擅自将农村土地的所有权进行出售! 土地流转和土地买卖过程中农民朋友需要注意哪些
我国《土地管理法》明确规定，土地属于国家或集体所有，单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地;也就是说，农民对于土地只享有承包权和经营权，而没有所有权，无权买卖，而经营权也不是想卖就卖的。
还有一项是特别需要注意的，在广大的农村地区，很多地区集体用地情况不清晰，但是要注意集体土地是不能私自买卖的，农民如果想要“买卖”自己的农村土地，最好选择流转土地，但是也必须经过法律规定的合法程序。
从法律、法规层面上来说，农村土地流转是在国家允许的基础上进行的土地承包权、经营权的转让、出售;而土地买卖是违反了农村土地管理法规，属于违法违规行为。
土地流转等于土地买卖吗？不是一回事！
现在有许多的农民都进城了，而规模农业的兴起让很多家里有闲置土地的农民看到了致富的道路。借着土地流转的名义来做土地买卖的事情，其实这是两码事，如果一不小心可能会违法!土地流转等于土地买卖吗?下面一起来看看。
一、什么是土地流转?
1.概念：土地流转是近年来国家大力推动的一项农业政策，通过转包、入股、合作、租赁等方式出让农村土地经营权，是对农村集体土地经营权的流转，不涉及所有权的转移，土地仍归村集体所有。
2.用途：按法律规定，流转的农用地也只能用于农业开发，不能改作他用。
3.费用：每年要向土地所有者缴纳租金或一次性付清多少年的租金。
二、土地买卖为什么违法?
土地买卖主要是农民将农村土地以商品的形式出售给其他非农业企业或个人用于修建房屋、厂房、开采矿物等行为。擅自将自己的土地承包权、经营权进行了出售。
我国《土地管理法》明确规定，土地属于国家或集体所有，单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。也就是说，农民对于土地只享有承包权和经营权，而没有所有权，无权买卖。而经营权也不是想卖就卖的。
一位农民在未办理合法转让审批手续的情况下，将自家一块400多平方米土地的经营权，以80多万元的价格转让给别人。法院审理后认为，该农民以牟利为目的，非法转让土地经营权，情节严重，其行为已构成非法转让土地使用权罪。但鉴于他能如实供述自己的罪行，依法予以从轻处罚，判处有期徒刑八个月，并处罚金4万元。
三、签订合同的注意事项
1、不采用规定的统一格式文本、不按合同条款约定规范填写;受让方自行拟定合同条款，合同的式样和内容与统一格式文本差异较大;
2、合同用词不当，有的土地流转明明是出租，但合同却把“出租”写成“转让”，这其中的差别是，出租承包土地，农民仍享有土地承包权，转让承包土地，农民将失去土地承包权;
3、签订土地流转合同没有落款日期，不知合同何时签订，也没有表明合同的生效日期;
4、合同手写部分字迹潦草，任意乱画，不整洁，甚至看不清楚;
5、合同中未能说明双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。
土地流转和土地买卖，一定弄清楚
一、农村土地买卖是否合法?
依现行的法律，农村土地只可以转让，不能进行买卖。所以，私下买卖土地是不合法的。保护合法的土地流转行为，转让或者买卖土地承包经营权，也是流转的形式之一，但要依法转让。农村土地私下转让，签订的买卖协议合同则是没有法律效力的。
(一)依据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条规定，承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。
(二)在《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。
(三)依据《农村土地承包法》第三十二条：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
二、哪些农村土地才可以入市?
依现行的法律，目前农村土地买卖，只有一种情况是属于合法的：
那就是集体经营性建设用地入市。
(一)什么是集体经营性建设用地入市?
在《土地管理法修正案》中，规定集体经营性建设用地入市。
在原有土地管理法中，集体建设用地与国有建设用地的法律地位是不平等的。
集体土地，在很多情形下不能直接作为建设用途，必须征收为国有土地之后由地方政府来统一供应。这便是地方政府高度垄断建设用地一级市场的征地供给模式。
集体经营性建设用地入市，就是赋予集体建设用地，与国有建设用地在同一市场上的同等权能。使得作为土地所有者的农民集体，可以像城镇国有土地所有者一样，直接向市场中的用地者以出让、出租或作价出资入股等方式，让渡一定年限的集体经营性建设用地使用权，并获取对价收益。而不再需要，先行征收为国有土地。同时，依法入市的集体经营性建设用地使用权，享有与国有建设用地使用权同等的权能。
集体经营性建设用地入市，经常被通俗地描述为“农民也可以卖地了”，当然，同国有土地一样，依现行法律，这里“卖”的是土地使用权，而不是土地所有权。同时“卖地”必须合法有序，要把握好关键环节。
(二)现行法律明确了两个条件：
1、是符合规划和用途管制，只有土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的土地才可以入市，在具体宗地入市时还需要明确具体的土地用途和规划条件。需要注意的时间、入市范围并不受“存量”限制;
2、是依法登记，这里的登记首先是指集体土地所有权的登记，通过登记明确土地的归属和入市主体，在集体建设用地使用权再次流转的情形，则应当依法进行集体经营性建设用地使用权登记。
什么是土地流转？农村土地只能流转不能买卖，弄错了可能会违法
最近这些年，随着我国城市化进程的加快和农村地区种植收入的低下，导致越来越多的农民外出打工。因此农村有大量的土地处于抛荒状态，无人种植。对于在农村生活了一辈子的农民来讲，这也是一种无可奈何的选择，因为现在在农村种地确实挣不到什么钱，尤其是小规模零散种植。除去化肥，农药，种子和人工开支，种粮食所获得的收入不足以维持一个家庭的正常生活开销。通常一个家庭，几个壮劳力在农村辛辛苦苦种一年地，还不如一个农民在外面打工，所争取的工资收入多。
农民打工是为了更好的生活
现在一个农民工正常情况下，一年可以收五六万块钱甚至更多。而一家人在家里种地，一年最多也就两三万，最多不超过4万块钱。将所有的成本开支扣除以后也就一两万块钱的收入，说得不好听的，这么多钱都不够农村家庭一年的人情往来费用。更别说维持家里老人的养老、孩子的教育以及其他的生活日常开销。但是农村土地处于大量抛荒状态，对农民来讲确实是一件非常可惜的事情。
我国耕地资源本来就紧张，而土地的利用率不高，制约了农村地区的经济社会发展以及粮食产量。所以国家在充分尊重农民意愿的基础上，出台了很多农村土地政策，鼓励一些不再耕种土地，并且有稳定非农收入的农民，将自己名下的土地承包经营权转让租赁，给那些农业种植户、合作社和涉农企业等新型农业种植群体，以此来提高农村土地的利用效率，增加农民的收入。
但是，有多少农民搞不清楚农村土地流转和农村土地买卖的区别，不知道如何流转，甚至私下里将自己土地承包经营权卖给别人，以获取更多的收益。今天，我们简单来给大家介绍一下，农村土地流转和农村土地买卖的区别，以及为什么说农村土地能够流转而不能买卖? 什么是农村土地流转?
简单来说，农村土地流转是国家鼓励的一种政策，是将农村闲置的土地通过转包、入股、合作、租赁等方式，将农民手中拥有的土地承包经营权转让给有需要的农业种植户、农业合作社和一些新型的涉农企业。其中农村土地的承包权仍然归农民所有，经营权可以临时或长期转让给其他人进行种植。
需要说明的是农村的土地承包经营权流转是需要支付一笔费用的，而这笔费用是交给农村土地承包经营权户，也就是农民，而不是其他任何人和单位。流转的土地只能从事农业生产和种植，不能改变土地的用途和性质。 什么是农村土地买卖?
买卖就是将自己所拥有的东西，以商品的形式出售给别人的一种交易行为。农村土地买卖就是将农村的土地卖给别人从而获取报酬。在农村土地买卖中，不仅将经营权转让给别人，同时也将承包权转让给了别人，甚至里面还包括了变相的所有权。其实看到这里，大家都知道，这种农村土地买卖是不成立的，是违法行为。
因为我们都知道农村的土地所有权属于国家和集体，任何单位和个人不得享有土地的所有权。换句话说农民只有承包经营权，但没有所有权。对于讲不属于自己的东西卖出去本身就是一种违法行为。所以对于广大农民来讲，大家一定要注意，千万不能私下里买卖土地，即使是自家土地处于抛荒状态，也不能自由买卖。只能是通过合法的方式进行土地流转，将经营权转让给其他的种植户。 农村土地只能流转不能买卖
按照国家最新的规定，我国农村土地的承包经营权，将在第2轮土地承包期结束之后再延长30年。也就是说在未来很长一段时间内，农村的土地承包经营权将仍然保持不变。也许有很多农民可能已经放弃了农村土地耕种，来到城市上打工，甚至在城市定居生活，不再回到农村地区，但是其所拥有的农村土地承包经营权不会改变。
对于这样的农民来讲，最好的方式就是通过合法的渠道和程序将自己手中的土地承包经营权转让出去，这样既可以增加一部分转让的收入，另外也可以提高农村土地的利用效率，将土地集中到那些有需要的农户手中，从事规模化的农业种植。
土地是农民的命根子，这一点哪怕到了现在，很多农民已经从农业生产中脱离出来以后仍然没有改变。因为虽然很多农民外出打工，但是等他们年纪大了以后，仍然还是会选择回到农村，仍然还是要从事农业种植，以此来维持自己的基本生活。
所以农民一定要分清楚农村土地流转和农村土地买卖，这两者之间的关系，千万不能私下里偷偷将农村的土地贩卖出去。因为这是属于违法行为，不仅要被没收违法所得，还要根据要求将土地恢复原状，甚至有可能追究刑事责任。
土地流转与土地买卖区别何在？流转上的5个坑，千万要当心！
土地流转是国家一直以来所推行的，在农村实施得较为火热的一项政策，而土地买卖行为，近几年来开始在农村盛行，主要是基于农村土地的价值在不断提升。
但这两者之间存在着一定的界限，广大农民朋友们一定要去分清楚，不然吃亏不说可能还容易遭受处罚。土地流转、土地买卖区别何在?
土地流转：主要是指通过转包、入股、合作、租赁等方式出让农村土地经营权，土地流转对象为农业种植户、农业合作社、涉农企业等新型农业种植群体，农村土地承包权归农民所有，经营权临时或长期转让给他人进行种植，且农民每年还能通过土地流转获取一定的流转费用。
土地买卖：主要是农民将农村土地以商品的形式出售给其他非农业企业用于修建房屋、厂房、开采矿物等行为，买卖土地的行为中农民朋友不仅仅将自己的土地承包权、经营权进行了出售，同时也违反国家的相关法律法规，擅自将农村土地的所有权进行出售。
所以，从法律、法规层面上来说，农村土地流转是在国家允许的基础上进行的土地承包权、经营权的转让、出售;而土地买卖是违反了农村土地管理法规，属于违法违规行为!
根据《土地管理法》第七十三条明确规定：“买房或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，违反土地规划的将会要求恢复土地原则，符合土地规划的将没收土地上的建筑物，并进行处罚。” 土地流转中的5个“坑”
在签订土地流转合同时所经常会出现的5个问题，一定要引起重视，因为一旦合同被判定为无效合同，那么流转土地就是白费功夫，关乎的一系列的利益也会相应失去，得不偿失!
1、不采用规定的统一格式文本、不按合同条款约定规范填写，受让方自行拟定合同条款，合同的式样和内容与统一格式文本差异较大;
2、合同用词不当，有的土地流转明明是出租，但合同却把“出租”写成“转让”，这其中的差别是，出租承包土地，农民仍享有土地承包权。转让承包土地，农民将失去土地承包权;
3、签订土地流转合同没有落款日期，不知合同何时签订，也没有表明合同的生效日期;
4、合同手写部分字迹潦草，任意乱画，不整洁，甚至看不清楚;
5、合同中未能说明双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法;
土地转让和流转有什么区别？土地转让方式有哪些？
在农村我们常听到“土地转让”和“土地流转”的说法，那么你知道土地转让和流转有什么区别吗?土地转让方式有哪些呢?下面就给大家做一个详细的解答。
一、土地转让和流转有什么区别?
农村的土地转让，从法律上看，应当有无偿转让(赠与)、有偿转让(出售)，是将土地所有权赠与买卖的意思，意思是转让合同生效后，转让物不予返还，除非转让合同无效。流转协议的解释依据“中华人民共和国土地管理法”和“中华人民共和国土地承包法”。它属于租赁协议，即将土地出租给他人生产、经营和使用。合同期满后，土地可以收回“三权”，自己生产经营，使用。无论转让合同还是流转协议，都不能违反国法律，不能与法律规定相冲突，违反法律的合同无效，不具有法律约束力!
二、农村的土地转让方式有哪些?
1.买卖
作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”
2.抵债
抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。
3.交换
以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。
4.作价入股
作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。
5.合建
在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权;不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。
6.赠予
赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。
7.继承
在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。
