拆迁过程中的注意事项

      随着我国社会经济的发展,为了提高居民的生活水平,很多地方开始开展征地拆迁项目,然而由于征地拆迁项目实施的过程复杂、涉及的利益较多,经常会出现被征收方权益受损的情况,被征收方如果想要维权,需要在一定的时间限度内进行维权。今天小编就结合小故事为大家细数几个维权的时间点。

           征地拆迁中需要特别关注的几个时间节点

  随着我国社会经济的发展,为了提高居民的生活水平,很多地方开始开展征地拆迁项目,然而由于征地拆迁项目实施的过程复杂、涉及的利益较多,经常会出现被征收方权益受损的情况,被征收方如果想要维权,需要在一定的时间限度内进行维权。今天小编就结合小故事为大家细数几个维权的时间点。

  故事一:小白的房屋前段时间据说要被纳入征收范围,小白认为房屋的征收并不是出于公共利益的需求,于是想要通过法律手段阻止该项征收行为的实施,但是她并不明确他应该在何时提出自己的不满……

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定可知,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。由此可见,被征收方既可以提起行政诉讼,也可以申请行政诉讼。被征收方若想申请行政复议,需要自征收方做出征收决定之日起六十天内提出行政复议;但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的,申请期限自障碍消除之日起继续计算。被征收方提起行政诉讼应当自征收方作出征收决定之日起六个月内提出。当事人对复议决定有异议的,可以自收到复议决定之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。

  故事二:小青的房屋被纳入征收范围后,小青积极配合征收方的工作,小青在收到房屋价值评估报告后,总觉得评估报告存在问题,却不知如何进行救济……

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定可知,被征收方或者房屋征收部门如果对评估报告存有疑惑,出具该报告的房地产价格评估机构应当向其进行解释或说明。同时,如果被征收方对评估结果存在异议,应当自收到评估报告之日起10天内,向房地产价格评估机构申请复核。被征收方如果对复核结果仍然存在异议,则可以自收到复核结果之日起10天内,向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请重新鉴定。

  故事三:小许在规定的期限内一直和征收方无法就征收补偿问题达成一致,后征收方出具了征收补偿决定,小许对这个补偿决定不满,想要通过法律手段进行维权……

  小许可以根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定进行维权,即被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收方应当自收到补偿决定之日起六十日内提出复议申请,或是自收到补偿决定之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼;如果自复议决定仍存有异议,则可以自收到复议决定之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。
 

  知道这三点,2020年房屋拆迁时,拆迁补偿款不会低

  第一、确认是因公共利益实施的拆迁还是商业拆迁

  面临时拆迁时,被征收人首先要弄明白是谁要拆迁,是因公共利益需要还是商业需要,且弄明白为什么要实施拆迁?拆迁有没有通过审批等。如果是因军事和外交需要用地或是由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地以及由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地、由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要、在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地、法律规定为公共利益需要的用地的,那么作为被征收人可以通过努力获得合理补偿。但如果征地拆迁是商业行为,如果拆迁补偿给的不合理,则可以拒绝被征收,因为法律上没有规定商业拆迁具有强制性。

  第二、 明确补偿的内容

  征地拆迁补偿事关老百姓切身利益,因此一定要明确补偿内容,如果少一项都会让被征收人损失不少利益。想必大家都非常的清楚,国有土地征收和集体土地征收所给予的补偿内容都是不一样的。

  国有土地征收

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,给予被征收人的补偿包括:

  (一)被征收房屋价值的补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

  集体土地征收

  根据《土地管理法》中的规定,征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

  征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

  征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

  无论何时,被征收人在遇到拆迁的时候一定要弄明白自己可以拿到哪些补偿,实践中不乏一些征收方给予被征收人的补偿不是少这,就是少那或是房子和地上附着物一块补偿的情况,若这样补偿,被征收人必然会损失不少,因此只有弄清楚补偿内容,才能保障自己的合法权益不会损失。

  第三、 明确房屋是否属违法建筑

  近几年国家对农村建设出台了很多政策,其中就有房屋建设规划,现在在农村建房屋都必须要按照国家规定的程序走,而且此前两部委也发布了关于农村建房审批管理的通知。通知明确规定了建房申请审批的有关事项。

  只有取得规划许可证和工程施工许可证按照正规手续走下来所建的房屋才能叫作合法建筑,在拆迁时也会获得合理的拆迁补偿。

  反之,如果是近年才建造的房屋如果没有产权证或是没有办理相关手续的话,那么在拆迁时则很有可能会被认定成违法建筑。因此凯诺律师建议大家,如未办理审批手续或是审批手续齐全就没有房产证的话,要及时的去补偿,以免拆迁时被认定成违法建筑而不予补偿。

  征地拆迁对每个被征收人来讲都是一件大事,可让其生活发生天翻地覆的变化,因此要注重每个征收环节,直至补偿款到位,安置房交付之后方可松懈。
 

  被拆迁人有权要求原址回迁吗?

  最近棚户改造爱我国可谓是最为火热了,开发商们更是满怀激情,但对于被拆迁人来说这可就不是什么幸福的事了,因为家里原本好好的房子被列入拆迁范围不说,等新的房子修建好了也不会在原有的土地上分配房子,就会被迫的搬到偏僻的地方去,即使分配的新房子面积要比旧房子大,但周围的生活设施不完善,看病还有孩子上学都变成了一个大问题。

  不少人都有疑问了,按道理来说国家开展棚户改造是为了百姓能更好的生活,怎么慢慢就变成把当地人赶走,搞高档住宅或者用来商业开发了呢,所以有很多被拆迁前来向律师咨询,按照我国法律而言到底被拆迁人在棚户区拆迁后,是否可以有原地回迁的要呢?在解答这个问题以前,我们还是先来看一个案例。

  吴先生是河南商丘人,也是祖祖辈辈住在本地的回族人,这个地方还聚居着很多跟他一样的回族民众,早在一百年以前,他们就建造了清真寺,为其宗教活动提供场所。对于他们来说早就有了自己的生活习惯和民风习俗。开发商同意划分建设了他们所在区域的房子,行行列列,整齐划一,而且其中的大部分房子在上个世纪九十年代时都有进行翻新,有的房龄可能还不到几年。而这样的区域,却在棚户区改造的行列中。除此以外更让当地居民无法接受的是,等工程开始他们就会搬到离这里好几公里远的地方,而且那个地方不仅没有学校和清真寺,更也没有回民餐饮一条街。因此,吴先生跟开发商提出要求迁回原地址并保留他们建造的清真寺。当开发商却说了,这片区域在规划时并没有考虑建设居民楼,所以不能迁回原地,并拒绝了吴先生和当地居民的要求。交谈无果后,吴先生和多名被拆迁居民联系律师进行个人利益的维护。

  案件在被我们接管后,我们在其中发现了很多违法的地方,比如这片区域根本就不属于棚户区,更不属于可以强制征收拆迁的法定条件,而且开发商口中的只能异地安置,很明显的违反我国土地上房屋征收补偿条例的相关规定,开发商提出的拒绝理由根本就是错误的,而且对于区域的划分是可以更改替换的,如果在当地需要进行棚户区改造,那么开发商就必须在此地规划处一片区域安置原住民,其次据我们了解到,在本地的拆迁文件里有用于商业开发的住宅用地。所以,我们向法院提起了针对征收决定的诉讼,虽然现在最终的判决还没有下来,但我相新法院不会对这些问题置之不理。

  现在来说本期的主题,对于棚户区改造,被拆迁人是否有权利要求原地回迁?答案想必大家都知道了,我们是有权利的,即使不能原地回迁,我们也可以要求就近回迁。因为这是我们应当享有的权利,在我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条有明确规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。因该凹旧城区所征收的住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民拆迁方应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

  所以,对于棚户区改造的被拆迁人可以依据自己所享有的权力光明正大的要求原地或者就近回迁,并且我们要对这种蛮横的违法行为说不,在一个法治社会的我们在必要时也可以通过法律的武器来维护我们自身的合法利益。


  遇到违法拆迁行为时拆迁户能做什么?

  总有被拆迁人问如果遇到“强制拆迁”等这种危急状况应该采取什么措施,小编会告诉他们马上报警,然后收到的回复经常是:报警毫无用处,警察也不会管理。那么报警到底有没有用呢?小编先和大家分享一个案例。

  张某住在襄阳,正在面临拆迁的问题。有一天,他的家的玻璃被从外面扔过来的石头砸碎了。幸运的是,任何人都没有受伤。他在律师的指导下赶到了警察局。警察过来后,他做了一个记录,然后就没有结果了。律师要求张某去公安局要报案的回执单。

  一开始,公安推辞,没有给出回执单,但律师已经为张某提供了法律依据。张某最后争取会了回执单。一段时间没有麻烦过后,在家吃饭的张听到了自己门被砸的声音。竟然有几个小混蛋在用石头砸。当张某出去时,小混混早就逃走了,看到门也坏了。律师还指示刘某要报警。刘某这时说警方根本不作为。警察根本没有解决这个案子。律师说这没关系,但必须要报警。

  我们一方面是要镇住这帮小混混,另一方面是为未来维护自身利益铺平了道路。通过这种方式,他多次收到警方手中的五张警报回执单。警方却总是以无法解决案件为原因不采取行动。事件发生两个月后,律师代表张某起诉公安局未能履行职责不符合法律。

  此时,公安局面临压力,急忙拿了很多询问的笔录给法院。笔录的内容可以确定小混混是由拆迁指挥部安排逼大家强制签署的,这也为我们进一步起诉政府提供了依据。最终,法院裁定公安局没有履行职责,责令公安依法履行职责。这项裁决无疑给非法和强迫签字人员带来了极大压力。在其他诉讼的配合下,张某最终获得了原来没有得到的40万元的无证房屋补偿金。根据这个案例,我们可以很容易地发现拆迁中的违法行为进行报警可以起到以下作用。

  第一、固定案件事实

  很多紧急情况都是发生在突然之间。他们通常是拆迁人员的突然袭击。没有文件提前发送,拆迁人员突然袭击后很快就会消失。如果在此后想维护自身利益,则必须找到肇事主体。否则,案件无法解决。这时,很快的拨打110,一般情况下,警方会到现场做出警记录,当事人再索要办案回执单。这就为突发事件做了官方登记。

  当然,有时候警察没有出警,或者警察用几句话打发我们。此时不要气馁。请保存拨打110的报警电话记录。之后,您可以起诉警察不作为。到时候,为了摆脱的不负责任的法律责任,警方一般会对整个案件直言不讳。这就是政府的行为,有了这个回复,你也可以起诉政府滥用权力,这就找到了主。当然,如果警察不说这是政府行为,那么法院应该判处警察履行职责。

  第二、增加协商谈判的筹码

  我们发现的任何非法行为都可以被我们自己所用,向人民法院起诉,最终将成为我们获得更多补偿的筹码。如果把警察起诉搭到法院,说他们不采取行动。这肯定会让警察不高兴,该怎么办?警察很可能会私下就帮忙了,敦促负责拆迁的人停止违法,或者照顾你的实际利益来撤回你的投诉。这间接了解决了我们的问题。

  今天我们就说到这里,最后,小编想总结一下,拆迁期间发生的非法活动也属于警察的职责范围。如果警察不作为,那我们也需记录下来,作为维护自身利益的一个重要手段。


  农村拆迁时,拆迁户需要留存的8大证据!

  征地拆迁是,证据的种类包括:(一)书证;(二)物证;(三)视听资料;(四)电子数据;(五)证人证言;(六)当事人的陈述;(七)鉴定意见;(八)勘验笔录、现场笔录。故只有符合以上形式的证据才能作为认定案件事实的根据。

  自有证据的预先收集

  自有证据通常包括:房屋所有权证、土地使用权证、户口本、租赁合同、房屋买卖合同、装修装潢收据、营业执照、税务登记证、物业费、税费等。房主应尽量把所有的自有证据搜集备份,以防后期丢失。

  拆迁前的证据收集

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定:“市、县级人民当地作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民当局及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。”此阶段被拆迁人应及时关注当地公布的房屋土地征收公告及其安置补偿方案等,并拍照录像。与拆迁部门人员接触和谈判时,对关键对话适时地进行秘密录音。若被拆迁人被告知参与听证会,在听证会上应积极、明确地反应自己的要求,而不是一味地回避当局部门。

  针对老百姓无法直接获取的文件,被拆迁人可以通过申请政府信息公开的方式来获取证据,如:征地批文、项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案表等。若当局无正当理由拒不公开或公开内容有误,可以在法定时间内启动行政复议或行政诉讼程序。

  涉及房屋评估的,被拆迁人可要求评估公司的工作人员出示相应资质证书及上岗证件,对评估报告应仔细核对,发现房屋面积、装修情况与实际不符,应及时提出质疑并要求其重新评估。

  强制拆除时的证据收集

  当地强制拆除发生时,被拆迁人切忌用武力与执法人员发生肢体冲突,以保护好自己的人身安全为前提,及时拨打110报警,并对强拆现场进行录像或拍照,记录下指挥强拆的主要负责人员面容、制服工号,强拆前房屋外形和屋内财产状况,以及强拆行为进行的全程。

  以上的内容会让农户面对违法拆迁时有一个较好的证据保留意识,对于以后维护自身利益至关重要,有了这些证据,农户的利益才会得到良好的保障,对于补偿的提高也有很大帮助。

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    总之,保护好大家的利益除了需要律师帮助,也需要自身的努力,这样维护自身利益道路才会畅通,老百姓才会‘拆有所得’。

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