楼市2020年炸了：农村集体土地直接入市开发，无需国家征地
一个超级重磅的楼市调控措施公布了：国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点!
这是楼市调控以来，真正意义上的大招，其影响将非常巨大，对于楼市堪称重磅炸弹，显示出中国楼市格局的重大变化。参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市，由此可见，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大!
这13个城市是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。试点城市来了，全国推广还会远吗!
此举的重要看点：
农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场，租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道!同时，土地成本将大幅降低，对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。
共享度假小院，是结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在这里，你可以享受到共享度假的田园生活：共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动、共享医护......免费享受阳光、空气、养分、水......
依据传统的审批流程，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需要通过地方政府征地，转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子，是小产权房，一般来说不允许上市交易，也没有房产证。
中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制，是从香港等地学来的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金，让政府有钱投入基础设施建设。坏处大家都知道，由于政府垄断土地供应，所以房价、地价越来越高。而且，在征地环节中，往往引发农村集体组织和地方政府的冲突。
此举的重大意义：第一：“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。 第二：这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。 第三：这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。 第四：大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁住房的股东，长期享受土地红利。
根据两部委公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。
想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。这是非常令人震撼的!又一驻京办主任落马，驻京办有何惊天秘密
“办法”中的重要看点
①项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。
②尊重农民集体意愿，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。
③试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。
④集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。
⑤承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
也就是说，政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策，包括快速审批通道，租住人员可以享受“基本公共服务”等等。
那么，此举将产生什么影响? 第一：这意味着中心城市楼市发生了巨大变化，不仅仅是“租售并举”，未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。商品房将成为有钱人的游戏，供应量会减少(因为大量土地要建设租赁住房、保障房)，但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化，未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。 第二：大城市狂涨的房价，将受到各类租赁住房、政策性住房的制约，只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大，就可以遏制商品房的价格，让它涨得慢点。 第三：“集体建设用地租赁住房”主要在郊区，对郊区房价影响较大。 第四：由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房，减少了政府来自土地的收益，所以商品房市场会显得更加重要，这是地方政府的重要财源。所以，商品房市场健康发展，是上述几种房子健康发展的基础，两者看似矛盾，其实相互依存。 第五：未来房地产投资是一种“防御型投资”，主要用来抵御长期通胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智。不过对于有经济条件的人来说，在大城市生活早买房仍然是必要的。
最后，回答一个很多人会问的问题：为什么试点城市里，深圳缺席，而北上广都在其中?原因很简单，深圳已经在几年前完成了对区域内集体土地的征地，深圳没有这类土地了。所以，深圳的特殊性再次显现出来。
附件原文：
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案
利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。按照中央有关精神，结合当前管理工作实际，制定本试点方案。
一、总体要求
(一)指导思想
按照党中央、国务院决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建购租并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
(二)基本原则
把握正确方向。坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。
保证有序可控。政府主导，审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主，强化监管责任，保障依法依规建设、平稳有序运营，做到供需匹配。
坚持自主运作。尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，以具体项目为抓手，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。
提高服务效能。落实“放管服”要求，强化服务意识，优化审批流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。
(三)试点目标
通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
(四)试点范围
按照地方自愿原则，在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市(第一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市)，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
除北京、上海外，由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案，报国土资源部和住房城乡建设部批复后启动试点。
二、试点内容
(一)完善试点项目审批程序
试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。
(二)完善集体租赁住房建设和运营机制
村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
(三)探索租赁住房监测监管机制
集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。
(四)探索保障承租人获得基本公共服务的权利
承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
三、组织实施
(一)加强组织保障
国土资源部和住房城乡建设部共同部署试点。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导。城市政府全面负责试点组织领导工作，制定试点工作规则和组织实施方案，建立试点协调决策机构。各地区各有关部门要加强协调配合，稳妥有序推进试点。
(二)推进试点实施
1、编制实施方案。试点城市根据本方案编制实施方案，经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后，2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。
2、试点实施、跟踪及总结。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导，及时研究解决试点中存在的问题。
2019年11月，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门组织开展试点中期评估，形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。
2020年底前，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作，总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。
(三)强化指导监督
各地区各有关部门要按照职责分工，加强对试点工作的指导监督，依法规范运行。要加强分类指导，尊重基层首创精神，健全激励和容错纠错机制，允许进行差别化探索，切实做到封闭运行、风险可控，发现问题及时纠偏。
(四)做好宣传引导
试点地区要加强对试点工作的监督管理，密切关注舆情动态，妥善回应社会关切，重大问题及时报告。
《土地管理法》规定农村集体土地可直接入市(附详细解读)
8月26日，《土地管理法》(修正案)获十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过，将于2020年1月1日起施行。全国人大常委会要求国务院及其有关部门和各省、自治区、直辖市做好法律宣传，制定完善配套法规规章，确保法律制度正确有效实施。为此，自然资源部正在抓紧启动《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的全面修订工作，细化落实农村土地制度改革的各项制度安排。
新《土地管理法》虽然没有规定农村宅基地可以直接入市，但是取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，改变土地市场供应格局，是这次《土地管理法》修改的最大亮点。
对于农民来说，集体经营性建设用地入市，有利于增加农民收入，保障农民权益。
对于政府来说，改变了地方政府单一地通过土地财政增收的方式。政府不再是唯一的土地供给者，迫使政府考虑转型，多元化拓展其他财政增收的方式。
对于房地产市场来说，集体经营性土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会，按照规定，集体经营性用地入市，只能用于经营性用途，因此，一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。 自然资源部法规司司长魏莉华在新闻发布会上回答记者提问时说，总体来看，这次新修改的土地管理法把农村三块地改革的成功经验全部吸收到土地管理法，在农村土地管理方面作出了多项创新性的规定。 地方政府不能强迫农民退出宅基地
魏莉华说，刚刚通过的关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定，首次对土地征收的公共利益进行明确界定。此前，宪法和土地管理法都规定国家为了公共利益的需要可以征地，但是对于“什么是公共利益”，长期以来没有明确的法律规定，特别是土地管理法又规定，任何单位和个人使用土地必须使用国有土地，所以导致了征收成为获得土地的唯一途径。
“此次在总结试点经验的基础上，修改后的土地管理法采用列举的方式，对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定。因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。”魏莉华说。
此次修改的土地管理法，在宅基地方面在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定。这次改革还下放了宅基地的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。本次修改在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定，同时，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。对于宅基地制度改革的原则性规定，或许也为土地管理法下一步修改预留了想象空间。
魏莉华说，因为有一部分农村村民已经进城落户，对他们原来在农村的宅基地是否允许退出，修改的土地管理法也作出了规定，“这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程，在整个过程中我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿有偿的基础上”。
集体经营性建设用地入市是最大亮点
值得注意的是，这次新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。
新修改的土地管理法中，删除了原来土地管理法第43条，即任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定;增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。
对此，魏莉华表示，这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。
农村集体经营性建设土地入市，改变了原先建设用地只能用国有土地的格局，这对下一步的土地供应格局会不会形成冲击?
对此，杨合庆表示，这次土地管理法的修改，包括集体经营性建设用地入市改革，目的就是为了改变、完善现有的建设用地土地供应的格局。原来只有国有的建设用地才能进入市场，以进行各项建设，现在是允许把集体的建设用地，直接由集体出让、出租用于建设，这是土地供应格局的改变。“集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途，第二是必须要经过依法登记，第三是它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。因此从这几个方面来讲，它不会对我们的土地市场造成冲击。”他说。
业内人士预计，新土地管理法将为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地，而随着租赁住房建设的大量供给，房价上涨的态势将得到抑制。同时，农村集体建设用地直接入市，也有利于降低土地的基准价格。另外，农村集体建设用地入市也将大幅增加农民土地财产收入，赋予农民更多财产权利，更好保护农民合法权益。
完善征地制度改革
新《土地管理法》，要求进一步收紧为公共利益需要征地的条件和程序、进一步完善征地程序，增加对补偿方案组织听证，同时，应当合理规划乡村产业和宅基地用地，提出为促进乡村产业发展，改善农村居住条件，应当合理规划乡村产业和宅基地用地，并充分利用闲置宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
其中，在征地制度改革方面，作为原国土资源部上一次酝酿土地管理法修改的主要内容，在这一次的修改三次审议过程中也不断细化。
据魏莉华介绍，征地制度改革涵盖三方面内容。第一，首次对土地征收的公共利益进行明确界定，在总结试点经验的基础上，采用列举的方式，因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。
第二，土地管理法首次明确了土地征收补偿的基本原则，是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这一规定改变过去以土地征收的原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。另外在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，这样就从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。
第三，完善土地征收程序，原来的批后公告改为了批前公告，主要是使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。
另外，此次土地管理法将“基本农田”的表述改为“永久基本农田”，在第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。这一改动突出了对基本农田永久保护的概念，反映出我国坚持最严格耕地保护制度不变的一贯态度并没有变化。
