农权法律网编者按：土地是人类生存之本和最为重要的物质财富，在国家的经济、政治生活中具有至关重要的地位。土地所有权是最为重要的物权，刘保玉教授就土地所有权的分类、范围与限制，以及建筑物与土地的关系等进行了分析研究，请看下文。
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刘保玉：关乎国计民生的土地权属问题
问：什么是国家所有权和集体所有权?
答：国家所有权是指国家对全民所有的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国《物权法》第四十五条规定：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。”集体所有权是指集体经济组织依法对集体财产享有的占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。集体所有权主要包括农民集体所有权和城镇集体所有权两类;集体所有权是我国公有所有权的重要组成部分。《物权法》第五十九条第1款规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”第六十一条规定：“城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益、处分的权利。”
问：我国的土地所有权具有什么特点?
答：依据《宪法》和《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》等法律的规定，我国实行土地的社会主义公有制。我国的土地所有权具有用途管制的严格性、交易的禁止性、实现手段的特殊性、主体的限定性等特点。
问：依据法律规定，我国的集体土地所有权具有什么特点?
答：集体土地所有权，是指农村劳动群众集体经济组织对于依法属于自己所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。依据法律的规定，我国的集体土地所有权具有如下特点，即集体土地所有权的主体为农民集体，集体土地所有权的客体为国有土地之外的其他土地，农业用地依法实行土地承包经营制度，集体土地进行非农业使用具有限制性。
第一节所有权类型及其与土地所有权关系
所有权的分类，最重要者，为分别从所有权的主体、客体、主体的数量和权能的范围方面所作的以下四种分类，即：国家所有权、集体所有权、私人所有权和法人所有权;不动产所有权与动产所有权;单独所有权与共同所有权;完全所有权与限制所有权。与我们所讲的土地所有权问题直接相关的是其中的前两种分类。
国家所有权与集体所有权
根据所有权的主体不同，所有权可分为国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权。在实行社会主义公有制的我国，这种分类尤其具有重要意义。《物权法》第五章即采用了这种分类。在我国，土地所有权问题只与国家所有权和集体所有权相关。根据学理共识和法律的规定，国家所有权的主要特点是：所有权的主体具有唯一性。国家财产所有权的主体是国家，该主体具有唯一性，而其他类别的所有权主体均无此特性。应当说明的是，国家具有多重身份，其既是社会管理者，又是国际法上的主体，还可以是民法上的主体，等等。在规定和讨论国家财产所有权问题时，国家是以特殊民事主体和“物权的权利人”的身份出现的。所有权的客体具有广泛性。
国家所有权的客体具有无限的广泛性，任何财产都可以成为国家所有权的客体，而法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得其所有权。
所有权的某些取得方法具有专属性。诸如征收、没收、税收等只能产生国家所有权，其他主体的所有权不能以这些方法产生。无人认领的遗失物、漂流物等，依照我国《物权法》的规定，也归国家所有。
所有权的行使具有特殊性。国家所有权基本上不由国家直接行使，而由代表国家的专门机关或单位行使。
所有权的保护具有严格性。《物权法》中一方面应坚持平等保护的原则，另一方面鉴于目前经济领域国有财产受到侵害最严重的现状，有必要加强对国有财产的保护力度、切实防止国有财产流失。
集体所有权的主要特点是：
集体所有权的主体具有团体性，是由个体成员所组成的集合体。因此，集体所有既不同于成员的个体所有，也不同于法人所有和一般的共同共有，而类同于“总有”。其中农民集体所有权具有集体财产集体所有、集体事务集体管理、集体利益集体分享的显著特点，享有权利的集体成员还具有平等性、地域性和身份性的特征。但同时也应注意到，集体所有权与共同共有的某些规则也具有相通性。因此，也可以说集体所有“是一种特殊的共有”。
集体所有权的主体是为数众多的劳动群众集体组织，具有多元性，而不像国家所有权那样具有主体的唯一性。集体所有中的每一个集体成员，并非集体所有权的主体。
集体所有权的客体范围受到一定限制，具有有限的广泛性。
集体所有权可以由集体组织直接行使，也可由其代表行使，重要事项应依照法定程序经本集体成员决定。
集体财产所有权及集体成员的合法权益同样受法律的严格保护。
在两类集体所有的财产中，《物权法》侧重于农民集体所有的财产及其权利行使问题而为规定，这一方面是因为农民集体所有权涉及土地问题和农民的切身利益，其地位更为重要，另一方面还在于城镇集体财产的复杂性和变化性。对于城镇集体所有的财产，《物权法》中仅从物权的角度对其作了原则规定。
不动产所有权与动产所有权
根据客体的性质不同，所有权可分为动产所有权和不动产所有权，这也是各国法律上对所有权分类规范的基础。
不动产所有权。不动产所有权是以不动产为客体的所有权。在立法上，不动产所有权通常分为土地所有权和建筑物所有权，建筑物所有权又有建筑物的普通所有权和建筑物的区分所有权之分;另外，不动产所有权中还涉及相邻关系问题。不动产中的土地，是人类的生存之本、财富之母，而且，由于土地是不可再生的稀缺资源，在国家的经济生活中具有至关重要的地位，因此立法上历来对土地所有权极为关注;房屋以及其他不动产价值一般也颇为重大，而且也是创设他物权尤其是用益物权的基础，因此立法上对其也着墨较多。
动产所有权。动产所有权是指以动产为客体的所有权。动产的范围相当广泛，除土地及其附着物外，其他有体财产都属于动产的范围，其种类庞杂、数量繁多，且可以通过人类土地所有权的概念
第二节土地所有权的概念和特点
土地所有权的概念
土地所有权是指以土地为权利客体的不动产所有权。在不同的语境下，土地有广、狭不同的涵义：狭义上的土地，一般是指供耕作、建筑的陆地;较广义上的土地，除供耕作、建筑的土地之外，还包括草地、林地、山岭、荒地、滩涂、内陆水域等;最广义上的土地，则是指由土壤、地貌、水文、生物和气候等构成的自然综合体。法律上所言的土地，通常限于前两种意义所讲的土地。
土地是“一切财富的原始源泉”、“财富之母”，是人类生存之本和最为重要的物质财富，而且由于土地是不可再生的稀缺资源，在国家的经济、政治生活中具有至关重要的地位，关系一个国家的经济基础与国计民生，因此立法上历来对土地所有权极为关注，土地所有权是最为重要的物权，也是产生其他不动产用益物权的权源。
在民法上，土地与其他财货同属物的范畴，但在经济性质上，土地与一般财货又有不同的品性，主要表现在：土地为单纯的自然物，且为一切生物和财富的源泉;土地具有绵延不断的整体性，但又可通过坐标、四至、面积等技术手段加以观念分割;土地具有总量的固定性、稀缺性与不可再生性;此外，土地还具有位置的不可移动性、品级的差异性等特殊的自然属性。
土地所有权的特点
由土地的特殊自然品性所决定，近代以来土地所有权表现出以下两个明显的特点：
土地所有权的公益性强于其私益性。土地所有权体现了私益性与公益性的结合，即土地所有权所蕴含的利益，不仅为个人而存在，还为全体社会成员的利益而存在。纵观各国土地所有权，莫不体现了私益性与公益性的结合，并且土地所有权所蕴含的这两种利益并不因土地归属制度(公有制或私有制)之不同而有差异。就私人及私团体而言，必须占有、利用一定范围的土地，否则将无以为生，亦无从发展。土地这种私有的、独占的经济品格的法律表现即土地的私益性。土地的私益性，不仅包括以土地作为确保生活或生存的“生存性利益”，还包括土地所有人将土地作为资产加以保有或利用的“财产性利益”。同时，由土地的自然属性所决定，其除具有一般财货私有的、独占的属性外，尚有社会的、公共的属性。土地所有权与国家、民族和社会整体利益密切相关，故其还须为社会全体人民的公共利益而存在和行使，此即土地所有权的公益性。就低层意义上的公益性(或消极意义的公益性)而言，土地所有权之行使须不得违反公共利益;就高层意义上的公益性(积极意义的公益性)而言，土地所有权之行使非但不得违反公共利益，而且还应增进公共利益。土地所有权的公益性集中体现为土地公有及对土地私有权的限制上。即使在资本主义私有制国家，由于土地的社会功能及公共资源性，土地国有现象也十分普遍。
土地所有权的私益性与公益性理论对我国来说尤具重要意义。我们必须正确处理好土地公益性与私益性之间的关系，决不可单纯强调一面而偏废另一面。由于我国实行土地的社会主义公有制，个人不能拥有土地所有权，社会成员对土地的私益性需求主要通过各种土地使用权体现。过去，我国对土地公益性强调过多，相比之下对农村居民和城镇居民对土地的私益使用保护较弱，土地的利用效率低下，滞碍了社会生产力的发展。今后我们在强调土地公有权的重要性并予以严格保护的同时，也应重视公有土地的私益性，提升单位和个人的土地使用权的重要性并加强对其保护的力度，进一步理顺我国土地公益性与私益性之间的关系，使土地公有制的优越性得以充分发挥。
土地所有权优位向土地用益权优位的转变。19世纪及其之前，土地所有权具有优越性、强大性和绝对性，土地所有人可以任意占有、利用土地，甚至可以滥用。土地的利用人与土地的所有人相比，则处于低下的奴仆地位，弱势的土地利用人很容易为土地所有人所欺压，而无以与之对抗。这种状况如长期存在下去，既不利于土地所有人和利用人的利益平衡、提高土地的利用效益，也违背了资本主义的资本运动法则。于是19世纪以来，出现了“土地所有权的现代化”的强烈呼声，即主张改变土地所有权为中心的土地立法，转换为以土地的现实利用人保护为中心的土地立法。20世纪开始，各国土地立法纷纷对土地所有权的绝对性加以限制，提高土地利用人的地位，由此产生了“土地所有权向土地用益权让步”的现象。这一现象，一方面体现在土地用益权的类型扩张方面，另一方面体现在土地所有与土地利用相分离时，提高并强化土地利用权人(不论是物权性的利用权人还是债权性的利用权人)的法律地位，使之得以与土地所有权人相抗衡。提升和强化土地利用权人地位的手段主要有：确保土地利用权的存续期间及其在一定条件下的延展，赋予土地利用权对抗所有权的效力，以及赋予土地利用人在期满时的有益费用偿还请求权、工作物取回请求权或买取请求权等。
我国实行土地公有制度，个人不得拥有土地，这是由我国社会主义公有制经济制度所决定的，当然具有其合理性与优越性。但新中国成立以后的二三十年中，我国土地公有制的优越性非但未能于经济上充分实现，反而造成了土地的破坏与浪费，这与过分强调土地的公共所有而忽视对土地的实际利用是分不开的。从1979年以来，我国于农村实行了土地承包经营制度，改“集体所有，集体使用收益”为“集体所有，农民使用收益”，大大促进了农村土地的利用效率和生产力的发展。1987年以后，国家又进行了城镇国有土地使用权制度改革，实行城镇国有土地使用权有偿出让、转让制度，取得了巨大效益，实现了所有者利益和利用人利益的双赢。当然，在土地的所有权和利用权的关系问题上，我们仍存在一些有待进一步解决的问题。《物权法》中肯定了改革的成果，同时也致力于妥善协调土地所有权与土地利用权的关系，并强化对土地承包经营权和建设用地使用权的保护。这一立法指导思想是值得肯定的。
第三节
土地所有权的范围与限制
土地所有权的范围
土地所有权的范围，指土地所有权的效力及其行使所及之界线。由于土地连绵无垠，涉及地表上下，因此土地所有权范围可从“横”、“纵”两方面理解。于横的方面，可通过人为设置的经纬度确定其坐标，划定四至即地界来确定土地所有权的范围并登记造册以确定其面积。于纵的方面，罗马法及近代民法多奉行土地所有权“上达天宇、下及地心”的法则，而现代各国民法则对此进行了修正，对土地所有权的纵向范围作了必要限制。
土地所有权的限制与空间权的产生、发展
土地所有权人的权利虽可及于地面上下的必要空间，但在对其利益并无影响的前提下，不得排斥他人对地上空间和地身的利用。对于土地所有权的纵向范围，立法例上一般以“于其行使有利益的范围内”加以限定。至于该范围的判定，则应依具体情况与妨害形态，并考量土地的位置、性状和一般的生活与交易观念加以衡量，而难以订立统一的判定标准。此外，法律关于土地相邻关系的规定，以及出于国防、电信、交通等公共利益需要和对自然资源和环境、名胜古迹的保护，也常有对土地所有权的范围及其行使予以必要的限制。
传统的土地制度系以地表为中心，土地所有人和利用人对其所有或利用的土地，以地表为中心而有上下垂直的支配力，此即学说所谓土地之“垂直所有、利用形态”。调整此种土地所有和利用关系的法律，称为“土地法”。社会发展的需要，促使人们对土地的利用扩及于土地的空中和地中，从而形成对土地的“水平的所有、利用形态”。而现代建筑技术的提高和法律上对土地所有权范围的限制，为土地利用的立体化发展和空间权的产生奠定了坚实的基础。所谓空间权，是指以土地地表之上的一定空间或地表之下的一定地身范围为客体而成立的一种不动产权利。高架桥、高架铁路、空中走廊、地下铁道、地下街道、地下商场、地下停车场等为土地立体化利用的典型形态，而调整这种利用形态的法律，被称为“空间法”。依据空间权的法理，空间权可依不同的标准作多种分类。如根据客体之位置不同，可分为地上空间权(即空中权)与地下空间权(即地中权);依存续期间的不同，可分为有期限性空间权与无期限性空间权;依空间权之性质与内容的不同，可分为空间所有权与空间利用权等形态。空间利用权除物权性的空间地上权、空间地役权外，还包括债权性的空间租赁权及空间借贷权。空间所有权(包括相邻关系与共有关系)以及物权性空间利用权，除其客体具有特殊性外，关于其客体的特定性、效力的排他性及公示等问题，均准用不动产物权的相应规定。
我国随着都市化进程的加快，对土地的立体利用方式也日益增多，但一直缺乏法律的规范，《物权法》中根据实践的迫切需要，于建设用地使用权制度中(第136条)对空间利用权作了简要规定。至于空间所有权和空间利用权制度如何进一步健全和完善，尚需学界和立法机关的共同努力。
第四节
我国的土地所有权制度
我国实行土地的社会主义公有制
依据《宪法》和《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》等法律的规定，我国实行土地的社会主义公有制。我国的土地所有权具有以下特点：
主体的限定性。土地所有权的主体只能是国家或农民集体经济组织，其他任何组织及个人都不得成为土地所有权的主体。
交易的禁止性。在我国，于土地权益上具有流转功能的，只能是土地的使用权，国家法律严禁土地所有权依自由交易的方式流转，包括不得买卖、互易、抵押及以土地所有权进行投资。基于主体的限定性和交易的禁止性，我国土地的权属具有高度的稳定性。土地所有权变动的情况，除对自然新增土地(如河流冲积地、淤积地)的权属确认外，仅有国家征收一种，即通过国家征收而将集体土地所有权转变为国家土地所有权。
实现手段的特殊性。国家或农民集体除保有少量的土地供其直接使用外，其土地所有权的行使与实现、土地效用的发挥，通常是通过权能分离的手段来达到，即作为所有权人的国家或农民集体一般并不直接行使土地所有权的全部权能，而是通过设立建设用地使用权和农业用地承包经营权，将土地交由全民所有制或集体所有制单位、其他组织、集体成员或其他个人使用和经营，并达到对土地的利用效益。而于分离土地的占有权、使用权、收益权给土地使用者的同时，土地所有权人也获得了相应的收益。
用途管制的严格性。我国的国情是人口多、耕地少。十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定，到2010年耕地保有量必须保持18亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。
国家土地所有权
国家土地所有权是指国家对于全民所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。这是我国现阶段最为重要的土地所有权形式，在社会经济生活中发挥着举足轻重的作用。
所有权的主体为国家。只有代表全体人民意志和利益的国家才能作为土地国家所有权的主体，并且只有法律授权的国家土地行政管理机关，才有权管理国有土地。其他任何国家机关、组织和个人都不能成为国家土地所有权主体，也无权代表国家对国有土地进行管理。
所有权的客体具有确定性和广泛性。根据法律规定，国有土地包括：城市市区的土地;法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地;国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。随着我国城市化进程的加快，城镇国有土地的范围还在不断的扩大之中。
国家土地所有权可以因征收取得。征收是国家土地所有权产生的特殊方式，根据《物权法》和《土地管理法》的有关规定，国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。但征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。在土地征收中要严格遵守法律规定的权限和程序并落实补偿、安置事宜，同时，由于国家对耕地实行特殊保护并控制建设用地总量，因此要严格限制农用地转为建设用地。
国家土地所有权的行使具有自己的特点。由国家的性质所决定，国家虽拥有国有土地所有权，但其不可能直接利用或经营每一块土地。因此，客观上国家只能将国有土地交由国家机关、全民所有制企事业单位和其他组织及个人使用、经营，通过在国有土地上设定使用权来实现国有土地所有权，发挥国有土地的效用。体现于具体制度上，就是对国有土地使用权通过划拨方式的无偿使用制度和通过出让、转让方式的有偿使用制度。国有土地使用权可以与所有权分离而进入市场，实行国有土地使用权有偿出让、转让制度，是我国经济体制改革的重大成果，我国的建设用地使用权这一重要的用益物权形式，正是在此基础上产生的。另外，国有农业用地依法可以由农民集体使用并实行承包经营制度。
集体土地所有权
集体土地所有权，是指农村劳动群众集体经济组织对于依法属于自己所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。我国目前还属于农业国家，绝大部分农用地及农村建设用地都属于集体所有，因而集体土地所有权也是我国一种非常重要的土地所有形式。依据法律的规定，我国的集体土地所有权具有如下特点：
集体土地所有权的主体为农民集体，集体土地所有权的客体为国有土地之外的其他土地，农业用地依法实行土地承包经营制度，集体土地进行非农业使用具有限制性。
当前，我国的农民集体土地所有权法律制度仍存在着一些缺陷，实践中也存在不少问题，如主体虚位、管理机构不健全、支配方式不民主，土地界线不清、利用效率较低、耕地流失严重，非法开发利用以及国家征收土地时对集体利益和承包人利益保护不足等等。这些缺陷和问题，有待采取法律的和行政的有效措施加以完善和解决。
第五节
建筑物与土地的关系
房屋等建筑物、构筑物均属于地上定着物，与土地有着极为密切的关系，法律上也通常将两者统称为不动产或房地产。从自然属性上讲，房屋等建筑物是不可脱离土地而存在的，但在法律属性上，关于两者的关系如何，亦即是否可将其作为相互独立的两项不动产来认识，存在着两种不同的立法例：一种是结合主义，即将房屋与土地结合作为一个不动产，房屋为土地的一部分，不构成独立的不动产。另一种是分离主义或分别主义，即房屋与土地各为独立的不动产，但两者基于密切关系而有一定联系。
一般认为，我国法律上采取的是分别主义，但由于我国实行土地的社会主义公有制，因此我国的房地产关系与国外的制度设计又有差异，颇具“中国特色”：其一，房屋与土地各为独立的不动产，房屋所有权独立于土地所有权，且大多数情况下其主体是不一致的。非公有房屋的所有权属于私人或法人，不发生土地吸附房屋的问题，亦不存在土地的公有所有权因房屋的私有而发生归属之变化的问题。唯国有土地上的国有房产和集体土地上的集体房产，其房屋和土地的所有权归属才是一致的，但即使如此，法律上也是将其二者作为各自独立的权利客体来认识和规范的。其二，土地所有权只归国家所有或农民集体所有，且不得进行交易，承载土地利用和交易功能的是土地使用权。因此在我国房屋与土地的关系问题上主要体现为房屋所有权与土地使用权的关系，而土地使用权与房屋所有权亦属于两种性质不同的权利(或财产)。根据我国法律、法规的规定，土地使用权与房屋所有权的取得原因与管理机构等均有不同;其权属也可有所不同(例如由两个主体或由建筑物区分所有人共有的土地使用权上的房屋则可属于单独所有);建设用地使用权抵押后，土地上新增建筑物不属于抵押物的范围，抵押权实现时虽可将其一并处分，但抵押权人对新增建筑物所得的价款部分无优先受偿的权利。就此来看，我国对土地使用权与房屋所有权的关系，采行的也是分别主义，即土地使用权与房屋所有权各为独立的不动产。其三，土地使用权与房屋所有权之间又有着密切的联系。法律上实行房屋产权与房屋占有土地的使用权的“权利人一致原则”和“共同流转原则”、“同时抵押原则”，即人们通常所谓的“房随地走”、“地随房走”的“房地一体流转”规则。
