大家好今天的以案说法呢，我们说一说西安的一个房产案件，它是关于房屋买卖合同效力纠纷，大家呢先看一看案情介绍，好的大家看完了案情介绍，有的人呢可能惊讶于买主，那你怎么这么不谨慎呢，没有商品房预售许可证的房子还敢买，当然也有的人可能，更惊讶于这个卖主开发商的行为，那你这太不叫事了，你自己不办理预售许可证，你是违法的错误的，你怎么还能拿着这个不是当理说呢，还要通过利用这个法律，利用法院想达到自己的 获得巨大的利益这么一个目的，因为房屋涨价了吗，就想把这个房屋买卖合同作废，不作数退房然后再卖出，当然就获利了，这是卖主的想法，也有的人恐怕会对一审的判决，觉得一审判决你看你，对于这么一个起诉，竟然支持，虽然你 有依据，最高人民法院的司法解释，也是非常清楚但是难道说，就不考虑公理公平正义基本的道德了吗，总之你这种判决结果，让人们都觉得很不服气是吧，这是对一审的判决，其实更令人惊讶的可能是二审判决，懂点法的人他会觉得这个判决是非常的大胆，非常的勇敢有魄力，为什么这么说呢，你看它竟然把 最高人民法院的司法解释，都不放在眼里了，那就是通过其他的一些理由，对一审进行了改判，这个案子说明 非常有意思，信息量非常丰富，它散发着很强大的力量，而且我觉得它触及了很多的，在法律领域的基本的重大的问题，对我们进一步的真正的理解法律，非常有帮助有很多人对法律有很多的困惑和误区，通过这个案件的介绍，有助于我们走出困惑，消除困惑走出误区，那么现在呢我就开始跟大家一块探讨和分享，就是第一个问题，两种尺度两种力量的斗争。

　　为什么这么说呢，其实咱们稍微仔细分析一下，特别是懂点法的人就能够明白，这个案件最大的特点就是，尺度之间的斗争或者争议，你看一审法院判决这个房屋买卖合同无效，依据的是，最高人民法院的专门针对，房屋买卖的，那么一个纠纷如何处理的司法解释，这个司法解释也是比较正规的，那它根据这个司法解释的第二条规定，就是说在起诉之前，如果没有办理房屋预售许可证，在这种情况下呢，所涉房屋的买卖合同就应该认定无效，这是非常清楚的，如果根据这条规定，那你很难说，这个案子不应该适用，为什么不适用呢，但是呢二审法院你看它就改判了，但它改判，它如果还是根据这条规定，那似乎它就没法改判，它怎么说呢，所以说它就提出了另外的尺度，也就是说衡量一个行为到底是合法不合法，或者本案当中这个合同有效无效，如何衡量呢，它就是把这个法条的尺度，最高人民法院的司法解释，这个尺度放在一边了，也就是它拿出了，其它的非法条尺度，你看看这个是非常有意思的，这个非法条尺度它提出了，其实好几种因为它在判决书里边，当然叙述的可能不是那么特别清楚，但是咱们也能提炼梳理一下，一个是诚实信用原则，一个是价值观导向，也就是社会主义核心价值观，再一个呢就是公众认知，还有咱们可以提炼，我觉得它可能隐含着，就是社会效果的尺度，其实公众认知也可以算是社会效果，就是要考虑这个案件判决之后的后果，会导致比方说是怎么样的公众舆论呢，对于这个各种利益，会有什么影响呢国家利益，这个法律秩序社会利益个人利益等等，就是正义是不是能够实现呢，这些它都含着，而且它还隐含了那么一个尺度，它其实已经说了，但是它没有概括是什么呢，那就叫任何人，不能够从自己的错误行为当中获利或者获益，简单来说就是不能因为，自己的过错获利，这么一个尺度，你看它包含了这么多尺度，当然如果咱们要细分析这个性质呢，这个诚实信用原则，它既是法律当中规定的法律原则，实际上也是咱们社会主义核心价值观的，一项内容当然这个法律原则要广义来说，其实也属于法条里边的规定，但是呢它不是咱们一般理解的这个法条，一般咱们理解的法条，其实就是法条当中的规则，什么叫规则呢就是内容比较具体的，就像咱们这个一审，它适用的这个就非常具体这就是规则，而这个原则呢像诚实信用原则，它是非常概括抽象的，可能争议非常大，到底是怎么才能适用呢，什么行为才适用，可能争议就非常大了，像其它的这个社会主义核心价值观，还有公众认知还有刚才说的，这个过错不能获利，这当然都不属于法条的规则了，有的是常理有的是道德，有的是就是价值判断，当然所谓过错这个原则，就是不能因为自己的过错获利，这个实际上我理解可以又算道德又算常理，也有的人把它作为西方，的一个古老的法律原则，当然在咱们国家，这个在法律当中是没有规定，但是这个其实也是抽象回头，以后的节目，我可能会具体介绍，有很多时候，也不会完全能够实现这个原则,而且有时候法律或者有的规定，恰恰是让有过错的人获利，你看总之咱们就说二审,它之所以能够改判一审的判决，它就是适用了非法条尺度，这个是比较勇敢的有魄力的,或者咱们叫大胆，当然这个后来在去年最高人民法院，

　　专门发了规定社会主义核心价值观，应该融入判决的说理当中，也就是说呢，其实价值观也就是实际上是一种政治的内容，它要在判决当中去体现，这个其实也是非常正常，以后我还会说，因为法律其实就是一种政治，不可能脱离政治，尽管其它的案件，也会有改判，但是大部分判决，它是法条之争什么意思呢，也就是说主要是对于法条如何的理解解释，或者是不同的法条的适用，它不像这个案子，一种尺度是法条一种它不是法条，你比方说这个法条之争是什么意思，它有的是根据同样的法条，它对事实的认定做出不同的认定，比方说这个事实是存在啊，还是不存在啊，真呀假呀有不同的认定，还有的呢是对法条的理解，同样一个法条你比方说，类似王海这种知假买假打假人，他要求索赔这个《消费者权益保护法》，这个是法条，这个没说的，法院它都是同意，适用这个法条，但是呢对于其中什么是消费者这么一个概念，理解不一样，所以导致判决结果完全不同，有的认为就是这个知假买假也是消费者，所以说就支持他的索赔，也有的认为这不是《消费者权益保护法》里边规定的这个消费者，所以就不支持索赔，你看它是，对于这个法条的理解不一样，还有的是同样一个行为，可能涉及到可以适用两个法条，或者两个以上，有的人适用这个法条，有的适用那个法条，所以说结果就不一样，而本案的特点，你看跟刚才说的这些大部分案件是不一样的，当然我预测这个以后可能会出现更多的，像本案这种适用非法条尺度的案件，咱们今天说的这个案件，非常的典型，它触及了很多其它的问题，我会在以后一一的给大家分析，好的今天的以案说法就到这里。