大家好今天的农权律师说法，我们接着谈小产权房的专题，今天的主题是小产权房违法论，上一期呢我介绍了，有关小产权房的合法性，有三种观点，一种是违法论，一种是合法论，一种是转化论，今天呢我先说违法论，违法论呢实际上是最简单的，这个合法论是非常复杂，有可能得说若干期，违法论呢，其实说简单，为什么呢，它其实就是法条主义，就是根据法条，也就是平常咱们说的法律的规定，它认为法律规定了，怎样怎样，而小产权房建设和销售没有遵循法律的规定，没有遵循法条，所以说小产权房就是违法的，这就是一个简单的它的一个逻辑，要说清小产权房的违法论呢，我们必须涉及一些基本的概念和知识，今天我要可能要涉及说到，土地用途管制，还有土地所有权管制，还有这个建设用地的概念征地的概念，集体土地的概念等等，这么一些概念，那么我首先呢就介绍一下用途管制，就是土地的用途管制，因为这个违法论呢，它的基本观点，主要认为就是小产权房，违反了我国的土地用途管制制度，那什么叫土地用途管制制度呢，简单来说，就是说咱们利用使用土地，不能随意的，自由的想怎样用就怎样用，这种制度实际上在，世界上大多数国家，甚至所有的国家都有，因为你不能想象，土地随便使用对不对，其实一个法治国家，任何行为都需要符合法律规定，只不过土地的问题呢，使用土地这种行为呢，事关重大，因为土地，是一种稀缺的不能再生的资源，而且使用土地的影响后果也非常严重，所以说咱们国家呢，是实行的严格的土地用途管制，这个土地用途管制，我呢不说它的这个抽象的这个定义，以后也是这样，因为咱们做谈话节目吗，不是像写论文搞理论研究那样，一板一眼介绍什么定义啊，怎么回事啊理论啊一套一套那就，可以说用途管制，一本书也介绍不完，而且大家也未必听得懂，我呢就用朴素的语言，尽量让大家听懂，介绍一下这些概念和知识，用途管制怎么理解呢，我想大家可以从三个方面来把握，一个方面呢就是土地的分类，这是基础，再一方面呢就是规划这是依据，第三呢是这个审批这是关键，土地分类在我国分了三种，一种是农业用地，一种是建设用地，一种是未利用地，通过这三种分类，大家就基本上明白了，它是从用途上进行分类的，农业用地当然就用于农业，建设用地就用于建设，那规划呢，其实这是土地用途管制的依据，当然我们依据是所有的法律，但是最关键的就是依据这个规划，什么规划呢，规划也有很多种说法，比方说土地利用总体规划，土地利用的年度计划，还有空间规划还有单项规划等等，总之要就是土地怎样利用，有很多规划，你使用土地利用土地的时候呢，必须符合这些规划，第三呢是审批，这个规划，你符合条件了，并不等于说你就合法了对吧，规划实际上是一个要件，实质性的要件你自认为，符合规划那还是不行的，对不对还是要经过审批的，你比方说这个，商品房的建设，必须经过审批取得几个证，包括国有土地使用证啊，还有三个规划许可证啊，还有预售销售许可证啊等等，这是商品房建设其它建设，也有其它的各种证，总之得取得有关的许可，当然了用途管制也并不是说，干所有的事都经过许可，你比方说搞农业种植，在耕地上种植农作物啊，一般的农作物那就不需要再审批，已经就是规定了你就可以种什么，当然是了在基本农田上是不能随便种植，农作物以外的其它的东西的植物，你比方说这个林果业这是不允许的，还有养殖这个也是，到一定规模要经过审批的，这里我就不多做介绍，这个用途管制其实最核心的目的，当然它有很多目的，是不是你规划吗你比方说这个，这个房屋要建设多高啊，对不对多少层啊，还有什么样啊，这都是有用的，但是最主要的一个目的就是要，保证农业用地的数量不减少，也控制建设用地的规模对吧，咱们国家经常说18亿亩红线，对吧粮食生产是最重要的嘛，所以说一定要保证，这个用途管制啊，其实还有一个很重要的内容，就是所有权的管制我是这么，概括的其实，没有见到其他人这么说，而且这个所谓所有权管制实际上，是在土地用途管制里的一个内容，但是我觉得这一项内容是非常重要的，而且也是比较特殊的，所以我把它单独说出来，特别是这个它是与小产权房，更直接的有关联的那么一个概念，那么什么是所有权的管制呢，这就要说到咱们国家的，土地所有权分为两种，一种是国有土地，一种是集体土地，全称应该就叫国有土地所有权，集体土地所有权实际上，全称应该叫农民集体土地所有权，这里边我要特别，介绍这个集体土地所有权，因为国有土地所有权，比较简单，大家一说就明白了是国家所有的，对不对这个城市的土地，基本上几乎都是国有土地，农村的土地当中一部分，也属于国有土地，你比方说国营农场的土地啊，还有这个政府或者国有这个单位所使用的土地啊，还有这个道路啊湖泊啊等等，这个就是总之除了集体土地，所有权之外的土地都属于国家所有，集体土地所有权是怎么回事呢，集体土地所有权，全称应该叫农民集体土地所有权，它呢又分三种，三种是包括，村民小组农民集体所有，村农民集体所有和乡农民集体所有这么三种，最重要的就是第一种村民小组，农民集体所有，它的这个所占比例，在集体土地当中是占95%以上，我认为这个大约吧，是这么一个比例，因为目前没有看到国家，官方的统计数字，但是呢从实践经验因为我们到全国各地都接触过，其实大部分都属于村民小组这一种，村和乡这一种集体土地非常少非常少，所以说过去在人民公社的时候，曾经有这么一个简称概括，就叫“三级所有，队为基础”，那什么是三级所有，就是刚才说的三种，集体所有权，队为基础是什么意思呢，队首先说是生产小队，因为过去人民公社的时候，分大队生产小队，生产小这个现在呢已经演变为村民小组了，这里大家一定要注意人民公社体制，虽然没有了，大部分吧有极个别的还存在，但是呢这个土地所有权问题，这个一直没有变，变的也就是一个名称，把生产小队变成村民小组了，也就是原来的生产小队，所有的这个土地变成了村民小组，农民集体所有了，这个也可以用我的一句话来，概括一下，“叫三种集体，组为第一“，或者叫”三种所有，组为第一”，我觉得这样可能更能表达清楚，因为这个村民小组这个主体地位必须，突出也就是说，农村农民集体所有的土地，这个三个主体，最重要的主体是村民小组农民集体，为什么要强调这一点呢，因为现实当中不用说这个法律门外汉，就是很多的法律人包括专家学者，也有很多都是有误区，甚至有严重的错误，就是在对于这个所有权问题，就是不知道还有这个，就是到底这个农民集体所有，的土地是怎么回事，有的人认为是村所有，就说这个所有的集体土地啊，都是村一级的，甚至有的人干脆认为是村委会所有，这都是完全错误的，其实就严格来说正确来说就是我刚才，的概括这一点决不是一个理论的，争议而是说，直接涉及到重大权利问题，因为你想想到底是组村民小组，这几十户农民集体所有还是全村的，那几百户农民集体所有，那是大不一样的呀，但是现实生活当中有很多，这种案例村里边呢，村委会就是，它也认为这个都是村所有，甚至都是村委会所有村委会说了算，所以说它强行得做主，这个打乱重分土地呀，这个甚至于想干什么就干什么呀，这个征地的时候，也不跟村民小组商量啊，很多这种乱象，这都是严重的侵权行为，所以说我说这个问题非常重要，这是关于集体土地这个概念，那么呢接下来就要谈到，这个另外一种概念就是，集体建设用地，明白了什么是集体土地，这自然就明白了集体建设用地，那为什么要强调集体建设用地，还有一个是国有建设用地呢，因为在咱们这次土地管理法修订之前的，旧版本的土地管理法，也就是2020年1月1日之前，实施的那个土地管理法，它明确规定了，这个除了三种项目可以占用集体建设用地，其它的建设项目都必须使用国有土地，也就是国有建设用地，哪三种项目可以占用集体土地呢，集体建设用地呢，也就是农民的宅基地，还有乡村的企业用地，还有呢就是乡村的公共设施和，公益事业用地这三类，可以使用农村的建设用地，也就是农民的建设用，农民集体建设用地，其它的所有的建设项目，都必须使用国有土地，这个实际上这一点是，最重要，其实也是直接导致小产权房，这个现象的一个根本原因，大家一定要明白你看就是法律规定了，也就是实际上是，用途管制，当然不一定说是用途管制，其实就是所有权的管制，为什么我说叫所有权管制呢，就是你看规定那必须使用，你不能说建设用地就可以了，你要建商品房，你必须使用，国有的建设用地，不能使用集体的建设用地，那比方说修一条路也好，咱们建住宅也好工厂也好，正好规划当中，就是应该建在这个属于农民集体的土地上，这个怎么办呢，那就又涉及到另一个概念，土地征收的概念，也就是说在这种情况下，国家只要同意了使用这块地，那因为它还是集体土地吗，那是不能用的，那怎么办，那就由国家出钱，把这个集体土地变为国有，这其实就是土地征收的概念，当然简单形象的来说就有点，类似于就是买东西对吧，我把你的东西买来成了我的，当然这个征收不能完全是买卖，但是这个意思就是国家出钱，对吧你看给农民钱，农民的这个集体土地就变为国有了，变为国有了以后，这个国家呢就可以干其它的，包括商品房开发，以后我会特说大说这块这个因为是一个，原因吗就是建小产权房，因为农民他觉得你看这个我也可以建，你为什么非得国家征收了，变为国有了才能建商品房呢，为什么我不能直接建呢，当然这块我今天不展开以后再说，你看这就是一个，这个过去的土地管理法的规定，根据这个土地管理法的规定，违法论这种观点它认为呢，那你小产权房因为违反了，这些规定当然还有很多规定，除了土地管理法，但是最主要最基本的就是土地管理法，刚才说的这种规定，你小产权房，你使用的是，农民集体土地而不是国有土地，这就是直接明显地违反了，过去的土地管理法，那当然你这个小产权房的，建造就是违法的，既然建造是违法的，就不用说以后了以后你买卖，那自然也是违法的，这就是违法论的一个逻辑和它的依据，当然现在这个土地管理法呢，已经这个改变了一些，这个原有的规定，就是允许，一部分(集体)经营性建设用地，在符合条件的情况下经过审批，可以上市也就是比方说可以盖这个，商品房啊或者其它的等等，当然这块刚刚实施我今天先不多谈，但是咱们最主要的就是说这个，新的土地管理法实施之前的事情，因为大部分小产权房，是这个之前发生的吗，所以你看这个小产权房的违法论，基本上就是这么，一个观点，它呢认为最主要的，你这小产权房就是违反了，土地的用途管制，那用途管制，那就是非常厉害的一个规定了，你既然违反了这个，那就不用说了，肯定就是违法了，当然在这里边其实，要按情况来说还是非常复杂的，虽然都是建在，农民集体土地上，但是因为土地也是不一样的，有农用地，甚至有基本农田，那还有这个宅基地，还有经营性建设用地，对不对这个是不一样的，当然从这个小产权房的，买主来说也是不一样的以后我会，给大家分析，那就是中低阶层，因为这个住房的，特别就是最基本需要购买的呢，还是投资购买的呀，这个可能直接导致，对这个小产权房的定性，当然对于这个违法论者，他有的起码有的认为就是一刀切，就认为都是违法的，但是也包括有些可能会，认为有一部分是违法的，或者有的认为有一部分可以是合法化的，或者认为虽然违法可能，也可以不拆除或者怎么处罚等等，这个很多，当然作为合法论呢，这个下一期或者下期以后我会说，因为合法论它就非常复杂了，就与咱们的刚才说的这个法条，是有冲突的，那你有的人可能认为那怎么会，合法呢，这以后我会给大家介绍，但是呢说合法，绝对不是说一刀切一概而论的合法，刚才也说了有很多种情况，这个会进行分类区别对待，下一期呢我初步准备要介绍一下，政府官方的一种态度，到底它认为，小产权房是违法呢还是合法呢，今天的农权律师说法就到这里。