案情简介
2005年，余某(并非沈某所在村村民)与沈某签署《房屋转让协议》，约定将位于萧山区某处宅基地上房屋以65万元转让给余某，沈某同意房屋遇到拆迁时，与房屋拆迁有关的一切赔偿归余某享受。合同签订后，余某支付了购房款，沈某交付房屋。2017年，因政府对房屋进行拆迁，余某与沈某另行达成一份协议，约定安置面积归沈某，政府征迁赔偿款中，房屋及装潢和全部腾房奖归余某，个人奖励部分，80%金额归余某，其余归沈某。
双方对于拆迁利益归属等问题产生争议，形成诉讼。
法律分析
本案中，根据房地一体的原则，农村房屋转让同时涉及所在房屋所在宅基地使用权的转让问题。而农村宅基地使用权是集体经济组织成员所享有的权利，与集体经济组织成员特定身份相关，因余某并非沈某所在村村民，双方签署的《房屋转让协议》因违反土地管理法的强制性规定而无效。
然而，2017年房屋拆迁后，余某与沈某签署的协议，系双方达成的对房屋拆迁利益的分配方案，是双方关于拆迁利益划分自愿协商的结果。该协议不违反法律强制性规定，应当尊重市场主体的意思自治，应当认定为有效。
因此类似本案，在法院实务审判中，尽管农村房屋买卖合同通常被认定为无效，而关于房屋拆迁利益分配约定一般被认定为有效，双方(尤其是利益出让人)应当依照约定履行。
